bestemmingsplan wijziging

bestemmingsplan wijziging

Berichtdoor nmgn82 » wo apr 07, 2010 3:03 pm

Ik wil een stuk grond kopen dat nu nog geen bouwgrond is. Ik begreep dat je daarvoor een princpe voorzoek moet aanvragen, maar dit kost in onze gemeente wel 350 euro. Ik vroeg me af of deze verzoeken vaak worden goedgekeurd? Het stukje grond dat ik in gedachte heeft is 500 vierkante meter en ligt midden in een wijk langs de straat op een hoek van 2 straten. In het stukje grond zit vooral gra/onkruid s en zand.
nmgn82
Ik Bouw en Verbouw
Ik Bouw en Verbouw
 
Berichten: 1
Geregistreerd: wo apr 07, 2010 2:58 pm

Advertisement
Re: bestemmingsplan wijziging

Berichtdoor BasSpanjers » di apr 27, 2010 7:10 pm

Beste nmgn82,

Het is zeer verschillend of deze verzoeken al dan niet worden goedgekeurd. De enige methode om hier achter te komen is het indienen van zo'n verzoek. EUR 350,- is natuurlijk weinig geld, als je de mogelijke waardestijging van de grond in je achterhoofd houd.
Echter om zo'n principeverzoek in te dienen zou ik je toch willen adviseren een professional (bijvoorbeeld een architect) in de arm te nemen. Zij zijn goed bekend met de regelgeving omtrent deze procedures en kunnen derhalve op een gedegen wijze zo'n verzoek indienen.
Maar met dit principeverzoek ben je er natuurlijk nog niet. Als de gemeente positief reageert op het principeverzoek dan kan de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan opgestart worden. Deze procedures duren vaak lang (een jaar of meer) en hieraan zijn kosten verbonden i.v.m. onderzoeken welke door de gemeente geeist worden (archeologie, bodem, flora, fauna, etc.) deze kosten liggen vaak tussen de EUR 10.000,- en 15.000,-.
Echter als de grondwaarde kan stijgen van EUR 10,- naar EUR 300,- per meter vallen deze kosten ook relatief mee.
Ik hoop je met bovenstaande uitleg een beetje meer inzicht te hebben gegeven.
Avatar gebruiker
BasSpanjers
bouwer
bouwer
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di apr 27, 2010 6:25 pm
Woonplaats: Oirschot

Re: bestemmingsplan wijziging

Berichtdoor burovanwissen » do mei 13, 2010 3:42 pm

Beste,

Alvorens je een principe verzoek gaat indienen kun je vaak ook al navragen bij de een ambtenaar van ruimtelijke orde of stedenbouw of ze willen meewerken met een dergelijk verzoek. Zo kun je van te voren al een beetje je kansen inschatten. Dit gaat het gemakkelijkste in een persoonlijk gesprek.

Ook doe je er verstandig aan het huidige bestemmingsplan, provinciaal omgevingsplan (pol) in te zien.
Bovendien hebben veel gemeentes een woonvisie waarin aangegeven wordt of en waar bebouwing wenselijk is binnen de gemeente. Vervolgens kun je een principeaanvraag indienen.

Gaat de gemeente hiermee akkoord dan dien je vervolgens nog altijd het bestemmingsplan te wijzigen, dit is weer een andere procedure met hogere leges.

Ook zal een gemeente aangeven aan welke eisen nog voldaan moet worden, bv geluid, grond, parkeernorm, etc etc.

Het is inderdaad niet onverstandig je in een bepaalde fase te laten begeleiden door iemand die hier meer in thuis is.

Ook dien je er rekening mee te houden dat het door alle procedures meerdere maanden kan gaan duren voordat je daadwerkelijk een schop in de grond kunt zetten.

met vriendelijke groet,

Erik van Wissen
Avatar gebruiker
burovanwissen
verbouwer
verbouwer
 
Berichten: 16
Geregistreerd: do mei 13, 2010 3:22 pm

Re: bestemmingsplan wijziging

Berichtdoor tienvoor12 » ma apr 04, 2011 10:56 am

Wij overwegen om een stuk tuin aan de Oude Turfstraat, 't Ven (gemeente Venlo) te kopen om daar een huis te realiseren. Helaas is onzeker of we hier een vergunning voor krijgen en ze vragen toch een reguliere m2 prijs voor deze grond hoewel deze nu nog geen bouwgrond is. We lopen dus een flink risico.

Bijna twee jaar geleden heeft een andere partij reeds een optie tot koop getekend voor het stuk grond gelegen aan de Oudeturfstraat, 't Ven (gemeente Venlo).
Het betreft hier een kavel die door de huidige eigenaar in tweeën wordt gesplitst. Totale grootte van deze kavel is +/-1200m2, waar nu reeds één woonhuis op staat. De huidige eigenaar wil de helft van deze kavel (600m2) via een makelaar aan ons verkopen.

Deze eerdere koper heeft destijds een aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente Venlo ingediend voor het desbetreffende perceel aan de Oude Turfstraat. Helaas zijn ze toen in een regen van regels, moeilijkheden, geschillen en advocaten terecht gekomen. Wat hen ontzettend veel ergernis en geld heeft gekost.
2 jaar later waren ze nog geen stap dichterbij een mogelijke bouwvergunning. Ze hebben eieren voor hun geld gekozen en zich ("gedongen", dit omdat de kosten en het risico te groot waren) terug getrokken.
Hier was de verkopende partij samen met de makelaar uiteraard helemaal niet blij mee. Ze hebben zelfs een advocaat op deze casus gezet! Dit om hen te dwingen om de grond te kopen, ook al was er nog geen bouwvergunning door de gemeente afgegeven.

De gemeente had in eerste instantie toegezegd de mogelijkheden te bekijken om eventueel mee te werken aan een projectbesluit.
Helaas bleek de gemeente Venlo door een aantal voorvallen minder enthousiast om medewerking te verlenen. Het lijkt erop dat de desbetreffende ambtenaar iets te voorbarig is geweest om zijn medewerking te verlenen. De mogelijkheden binnen het bestemmingsplan blijken niet toereikend om dit te realiseren. Tevens heeft de buurt zich op voorhand al verzet (petitie aan de gemeente aangeboden) tegen een eventuele wijziging van het bestemmingsplan.


VRAGEN:

Heeft er iemand ervaring met het aankopen van grond die middels een projectbesluit tot bouwgrond omgedoopt moet worden?
Ik ben bang om een groot bedrag voor deze grond neer te tellen om vervolgens tegen dezelfde problemen aan te lopen.
Tevens geeft de weerstand die nu al in de buurt leeft ook reden tot nadenken. Mochten we ooit een bouwevergunning ontvangen is de relatie met de buurt natuurlijk slecht, wat de ontwikkeling van o.a. onze kinderen niet ten goede komt.
tienvoor12
Ik Bouw en Verbouw
Ik Bouw en Verbouw
 
Berichten: 1
Geregistreerd: ma apr 04, 2011 8:09 am

Re: bestemmingsplan wijziging

Berichtdoor George » wo apr 06, 2011 5:59 pm

Hallo,

Zoals je zelf al schetst loop je tegen heel wat vragen en situaties op!

Allereerst lijkt het mij niet redelijk om de grond te kopen tegen een prijs die gelijk is aan bouwgrond, terwijl dat feitelijk niet zo is. Bedenk dus eerst even of je die prijs er wel voor wilt betalen! Je kunt bij een (onafhankelijk) makelaar die bekend is in de omgeving navragen doen of de grondprijs die wordt gevraagd wel redelijk is.

Daarnaast heb je nog heel wat vragen omtrent de te doorlopen procedures om de grond om te dopen tot bouwgrond.

Allereerst een "projectbesluit" bestaat sinds 1 oktober jl niet meer. Die is vervangen door de "omgevingsvergunning om af te mogen wijken van het geldende bestemmingsplan" (waarschijnlijk grote buitenplanse afwijking). Wanneer je een dergelijke vergunning vraagt bij burgemeester en wethouders (oftewel b&w), moeten b&w aan de gemeenteraad om toestemming vragen om van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Het kan zijn dat er in de gemeente Venlo een lijst met categorien is vastgesteld waaruit blijkt dat voor jullie bouwplan geen toestemming nodig is van de raad. Dat zal je een hoop rompslomp schelen. Het is voor de gemeenteambtenaar die in dienst is van b&w bijna niet mogelijk om je vraag te beantwoorden of de raad gaat instemmen tenzij de gemeente vastgesteld beleid heeft.

Wanneer b&w (en evt de raad) besluiten medewerking te verlenen, dan moeten zij een ontwerpbesluit ter inzage leggen. Op dat moment kunnen andere, bijv de buren, zienswijze naar voren brengen tegen het ontwerpbesluit. Om alvast wat kou uit de lucht te halen is het wellicht verstandig de buren in kennis te stellen van je plannen voordat je enige formele procedure start bij de gemeente. Een brief om de direct omwonenden te informeren en zo mogelijk met een mondelinge toelichting zal een hoop weerstand wegnemen. Laat ook weten dat het niet is bedoeld om de mensen het recht te ontnemen zienswijze naar voren te brengen! Bedenk je eens hoe jij het zou vinden als de buren hun huis slopen en daarvoor in de plaats op een andere plek in een andere vorm en waarschijnlijk ook in een andere omvang gaan bouwen. Toon dus begrip, maar vraag ook begrip. Zij hebben het recht zienswijze naar voren te brengen, maar jij hebt het recht een vergunning te vragen. No hard feelings lijkt mij.

Het is altijd goed te weten hoe je buren erover denken. Wellicht hebben je buren geen bezwaren meer tegen de bouw als jij ook iets voor ze kunt betekenen. Neem bijvoorbeeld het plaatsen van een schutting voor je rekening om de privacy van je buren te waarborgen. Buren blij, jij blij (in verhouding tot een kleine prijs).

Het is bij de gemeente ook altijd goed om te weten hoe de buren er over denken. Per slot van rekening is de klant van de gemeente de burger. Dat ben jij, maar ook je buurman!

Wellicht is het ook handig om even de volgende sites te bezoek:
- Voor een omgevingsvergunning www.omgevingsloketonline.nl;
- Voor het ter plaatse geldende bestemmingsplan (maar ook de plannen van provincie, rijk, waterschap etc.) www.ruimtelijkeplannen.nl;
- Voor de welstandseisen de site van je eigen gemeente. Hier moet de welstandsnota te vinden zijn;
- Voor alle wetten en regels die gelden waarmee je te maken krijgt, maar ook de lijst met categorien wanneer die is vastgesteld door de raad kun je vinden op www.overheid.nl.

Al met al heel wat info en nog maar een topje van de ijsberg :oops: Maar succes! ermee.

groet George
George
bouwer
bouwer
 
Berichten: 9
Geregistreerd: do maart 10, 2011 1:23 pm


Keer terug naar Bouwvergunning

cron