Funderingsonderzoek en funderingscode in Amsterdam

[aannemer amsterdam]

Beste forum leden.

Zelf ben ik al meer dan 20 jaar aannemer in Amsterdam en vind ik het nuttig om mijn kennis en ervaringen te delen of gewoon een leuke discussie op te starten.

Afgelopen week werd ik gebeld door een eigenaar van een huis in Amsterdam die redelijk in paniek was om dat de gemeente puur op basis van een visuele inspectie een heel huizenblok funderingscode 3 heeft gegeven. Dit is voor aankopende makelaars de korrel op de molen, het geeft hun een goede positie om de aankoop prijs te drukken want bij funderingscode 3 zal er op termijn toch echt funderingsherstel moeten plaatsvinden.Bij het verkopen van je huis is de algemene bouwkundige staat en een goede fundering bepalend voor de verkoop prijs. Natuurlijk zijn er ook nog veel andere factoren belangrijk, maar in dit geval wil ik het hebben over de staat van de fundering. Men classificeert de staat van de fundering door het huis een funderingscode te geven van 1 tot 4. funderingscode 1 = goed funderingscode 2 = redelijk funderingscode 3 matig en funderingscode 4 = slecht. Als een huis funderingscode 4 krijgt mag de gemeente u aanschrijven en u verplichten de fundering van uw huis te vervangen. Als drukmiddel gebruikt de gemeente het opleggen van een dwangsom. Dit is toch echt van de zotte want met een code 3 brengt je huis toch echt veel minder op, en we hebben het niet over een paar duizend euro maar over bedragen van 50-100.000 euro. Je kunt funderingscode 3 beschouwen als een auto zonder APK. Wat kan je hier tegen doen. Eigenlijk maar 1 ding en dat is een funderingsonderzoek/graafonderzoek waarbij de palen en de erboven gelegen constructie onderworpen worden aan een aantal testen. Het kan nu twee kanten op, je krijgt alsnog de funderingscode 3 of zelf 4 maar het is ook mogelijk om funderingscode 2 te krijgen. Een funderingsonderzoek kost ongeveer 4500 euro exclusief 19 % BTW maar deze investering verdien je ruimschoots terug als blijkt dat de staat van de fundering beter is dan verwacht.

Bezoek onze website met vele links naar bouwkundige artikelen

http://www.aannemerinamsterdam.nl


Link



Link



Link


met vriendelijke groet,

Fred Tokkie

[Herman]

Het is ontzettend balen als je huis funderingscode 3 krijgt toegewezen. Toch zijn er voor het systeem veel voordelen te noemen. Amsterdam en enorm veel andere plaatsen zijn gecompliceerd mbt funderingen. Hierdoor komt veel scheefstand en zelfs gevaarlijke situaties voor. Dit is een methode om daar zicht op te krijgen, en actie van de eigenaren.

Een ander systeem, wat in Engeland wordt toegepast, is dat de hypotheekverstrekker daar een bouwkundig onderzoek eist (een echt onderzoek, niet een makelaar die opschrijft dat de binnendeuren matig in de verf zitten, en de scheuren in de voorgevel niet opgemerkt heeft). De hypotheekverstrekker verstrekt alleen een hypotheek op voorwaarde dat e.e.a. goed is, danwel dat er binnen een termijn herstel wordt uitgevoerd. (wat weer in de hypotheek wordt meegenomen).

Nu is het huizenbestand in UK gemiddeld 50-100 jaar ouder, maar ik denk dat dit toch iets is waar we heen gaan groeien.

Zelf ben ik niet zo voor het ingrijpen van de overheid, je ziet dat er wat grof wordt gekeken, en dat kan ook niet anders, maar het is denk ik een tussenoplossing.

[aannemer amsterdam]

Hoi Herman,

Ik ben wel een voorstander van een APK keuring van een huis. Toch blijft het geven van een funderingscode op basis van een aanname in mijn ogen onjuist.

Ik weet dat er ook funderingen zijn die wel goed bekeken zijn, hier is een serieus funderingsonderzoek aan vooraf gegaan zoals een graafonderzoek. Als op basis hiervan een funderingscode afgegeven wordt dan kan ik me hier in vinden.

Een 2e methode die een redelijk beeld geeft is het plaatsen van meetbouten, helaas worden deze vaak alleen in de voorgevel geplaatst. Dit zeg natuurlijk veel maar niet alles want je meet nu alleen lokaal. Een huis bestaat niet alleen uit een voorgevel maar heeft ook 2 bouwmuren en een achtergevel. Toch begrijp ik niet dat mensen een huis in Amsterdam kopen zonder een heel serieus onderzoek gedaan te hebben, je neemt toch een ongelooflijke gok die je enorm veel geld kan kosten en dan hebben we het nog niet over de stress die funderingsherstel met zich meebrengt. Ik heb laatst een artikel op WUZ geschreven over een makelaar die een pand aan een klant van mij probeerde te slijten terwijl hij wist dat het pand ernstige funderingsproblemen had. Het was een pand op de Reguliersgracht met een vraagprijs van rond de miljoen euro. Ja er was een bouwkundig rapport, het pand was gefundeerd aan 1 kant ,nou dan weet je het wel want dan wilden de buren aan de andere kant niet meewerken. Je huis staat dus op 1 been, dus het kan alleen maar nog erger worden.

Discussieer graag mee, want het gaat veel mensen aan.

mvgr

Fred Tokkie

[Herman]

Dat een overheid te grof te werk gaat, daar ben ik het idd mee eens. Dat feit, en de kosten welke gemaakt worden, zorgt ervoor dat ik in principe er op tegen ben.

Een APK op huizen zou idd in sommige gevallen niet gek zijn. Elektra wordt op mijn werk elke X jaar gecontroleerd, en daaruit bleek dat inwendig elke keer wel wat contactdozen verbrand zijn. Ook thuis heb ik dat meegemaakt, maar dan moet je er toch zelf achterkomen...

Geen idee eerlijk gezegd hoeveel ongevallen thuis veroorzaakt worden door defecten in huisinstallaties, of door falen van de constructie. Wat zijn de kosten, wat de baten? (een glad vlak, want dan definieer je de kosten van een mensenleven...)

[aannemer amsterdam]

Ja Willem,

Een jaarlijkse APK op huizen, of in ieder geval een bouwkundige keuring en een grondig funderingsonderzoek bij het verkopen van een huis. Hierdoor worden mensen beschermd tegen een enorme miskoop.

Ik snap het echt niet hoe sommige mensen 300.000 tot meer dan een miljoen euro uitgeven op basis van de mooie praatjes van een makelaar.

Groet

Fred Tokkie

[pieterz]

In hoeverre kun je zelf een graafonderzoek doen?

Als je een keer een vrije zaterdag gaat graven totdat je de fundering en een stuk van de paal vrij hebt en je kijkt daar goed na en maakt er foto's van, zegt dat wat?

[aannemer amsterdam]

Beste lezer,

Natuurlijk kun je zelf de palen op graven en met enige kennis kan je een oordeel vellen tenminste als wat je ziet er echt slecht uit ziet. Bijvoorbeeld dat de palen onder het langshout vandaan willen schieten. Maar om een echt professioneel oordeel te vellen heb je wel een expert nodig. Door zelf te graven bespaar je veel geld maar niet je rug.

Als je zover bent maak dan wat foto's want ik ben erg benieuwd hoe de houten paal fundering er bij u uitziet.

mvgr

Fred Tokkie

[boertje125]

Een onderzoek waarbij je tot de conclusie komt dat je fundering waardeloos is kun je best zelf doen.

Maar een onderzoek waarmee je wilt bewijzen dat je fundering wel goed is daar heb je een profesionele partij voor nodig
Je hebt daar bijvoorbeeld een gecetificeerde penetrometer voor nodig er dienen houtmonster genomen te worden en onderzocht.
Er is een controle berekening van de paalbelasting nodig en sondering en noem maar op.
De gemeente diend uitgenodigd te worden om te kijken



De put kan je best zelf graven (mits je niet te diep onder de grondwaterstand moet)
maar het onderzoek zelf doen is zinloos

[aannemer amsterdam]

De kwaliteit van de fundering wordt aangeduid met een funderingscode. Om dit goed te kunnen beoordelen heb je een opsomming van feiten nodig die door meting en veel ervaring verkregen worden. Grondwater is geen probleem, gewoon tijdelijk wegpompen en na het funderingsonderzoek/funderingsinspectie de pomp direct weer uitzetten zodat het grondwater weer terug komt op de oorspronkelijke stand/peil. Zo wordt het in de praktijk gedaan.

Met vriendelijke groet

Fred Tokkie

Total Concept Builders Amsterdam

[aannemer amsterdam]

Hierbij een foto van een slaghamer die gebruikt wordt om een indringings test te doen bij houten palen.

groet

Fred Tokkie

Total Concept Builders

[Jeff]

Op funda.nl kwam ik deze zin tegen: Deze sfeervolle jaren '30 woning staat op een fundering die is ingedeeld in categorie 1 (binnen 25 jaar na onderzoek geen herstel noodzakelijk) maar dient wel geheel gemoderniseerd te worden.
Ik leidt er uit af dat er dus 2 typen van funderingsrenovatie bestaat: funderingsherstel en funderingsmodernisatie. Wat is het verschil? Hoeveel kost zo'n funderingsmodernisatie eigenlijk?
Je zou toch verwachten dat als een koopwoning qua fundering beoordeeld is op categorie 1 dat daarmee de zaak afgehandeld is. Ik begrijp er helemaal niets meer van.

Verder kwam ik dit tegen op funda.nl over categorie 3: Wel dient u er rekening mee te houden dat de fundering in klasse III valt. Dit betekent dat de woning binnen 10 jaar na onderzoeksdatum een nieuwe fundering nodig heeft.

[snijdersb]

Beste forumdeelnemers, bedankt voor jullie informatie. Ik ben zelf op zoek naar een woning in Amsterdam en heb reeds een aantal bezichtigingen achter de rug. Toen ik onlangs een bovenwoning bezichtigde viel het mij op dat zowel de 2de als de 3de (en hoogste) verdieping aflopen. Ik heb de verkoopmakelaar gevraagd wat de staat van de fundering waarop ik het antwoord kreeg: funderingsherstel is 14 jaar geleden uitgevoerd, dat zal wel een hele opluchting zijn! De verzakking is veroorzaakt voordat het herstel heeft plaatsgevonden.

Als ik de conversatie goed begrepen heb kan ik dus een funderingscategorie opvragen bij de gemeente (of zou de verkoopmakelaar die ook hebben)? Is het daarnaast een redelijke aanname te denken dat funderingsherstel 14 jaar geleden enige garantie geeft voor de (nabije) toekomst?

Bij voorbaat dank

[aannemer amsterdam]

Beste,

Simpelweg naar het panden register van het betreffende stadsdeel gaan en de bouwtekeningen opvragen van het funderingsherstel van het pand dat u wilt gaan aankopen. Nu komt u precies te weten wat er aan de fundering is gedaan en wat niet.

Bij twijfel nooit de makelaar geloven want die is niet altijd op de hoogte (of wist het niet zegt hij,want dan is hij ook niet verantwoordelijk) Een makelaar heeft meldingsplicht heet dat.

Zelf voer ik bouwkundige keuringen uitsluitend uit in Amsterdam en heb een grote kring tevreden klanten. Lees de recensies zelf maar door de link hieronder te kopiëren

http://bouwkundige-keuring-amsterdam.blogspot.nl/

Met vriendelijke groet

Fred